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スキー&スノーボード2004-2005

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塩竈キター(^^♪

今日はうれしいお知らせがありました。塩竈で入居申し込みがありました。\(^o^)/10ヶ月の短期ですが、家賃値下げ前の資料を送った業者のため、旧家賃での申し込みです。ものぐさしていたのが幸いしました。(最も下げたことを連絡していればもっと早く決めてもらえたかもしれませんが)

あんまりうれしくて、家族で祝杯をあげてしまいました。(^^♪

これで13/15。

残り二部屋がんばります。
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by boss_okubo | 2008-12-16 21:16 | 不動産

夏季一時金

でました。サラリーマンでよかったと思うひと時です。

昨日は、家賃向上計画を話し合うため千葉の管理会社に電話しました。
ここの物件はデベロッパーが建てて、その子会社が管理して、募集はデベロッパーの別部門がやっています。各者微妙に連携があるような、ないような、すっきりしません。

まずは管理会社相談して、家賃的に現在の相場観はどうなのか聞いたら募集店に聞けといわれ、(えっ知らないの?)、今度は募集店に電話しました。募集店では確かに現状の相場観はわかったのですが、現状の設備の使用状況を聞いたら管理会社に聞けとのこと(物件をトータルで把握しているはだれ?)。なかなか話が進みません。しかもこの管理会社週末は営業していないので、今日話したくとも話せないので困ります。

ここも管理会社考えねばならいかなぁ?現状は新築プレミアムで何とか入っていますがこの管理体制だとやや心配です。今まで、サブリースだったためすっかり物件の内容に無頓着になっていました。このまま、プレミアムが切れて空室が出始めたら、管理会社の一般論でリフォームを勧められ、反論もできずえらいことになったかもしれません。
それで、心のつぶやきの答えは結局私の責任だと思い至り、資料を見直しています。(-_-;)

いやー、やっぱり自分で把握しなきゃだめですね。反省
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by boss_okubo | 2008-07-05 12:45 | 不動産

塩竈あんど仙台の長い一日2

先日の続きです。


塩竈の物件を後にして、まずは管理会社に挨拶に行きました。アイスクリームを差し入れて、簡単にご挨拶、DYIででたゴミの始末をお願いしました。本当は少し話したかったのですが、仙台大家の会の時間が迫っているのでそそくさと失礼いたしました。

さて車で仙台まで戻ったのはいいのですが、ナビを見ると車が空き地を走っています。仙台駅周辺の開発にナビが着いていっていないようです。JRレンタカーに車を返そうとしたら、「ガソリン入っていますか?」「あ”-っ!!」、わすれてました。(-_-;)
あわてて近くのスタンドへ、でもさすがK自動車、塩竈往復+市内お買い物合わせて80Kmぐらいは走っていると思うのですが、5Lほどしか入らずすごい燃費です。これならガソリン高も怖くありません。

交流会会場は仙駅近、どこかなぁ?店に聞いてもなかなかわからず少し遅刻してしまいました。すでに10人ほど方がいて、わいわいやってました。まずは乾杯となってマサさんが音頭を取りスタート。近くに座った方と名刺交換、自己物件の紹介、仙台周辺不動産の状況、など話が始まりました。

たとえば、地震の震源近くに物件持っていて、倒壊してくれと祈ったにもかかわらずびくともしなかったぼろRCの話とか、トイレテープを作ろうとしたら3万かかるので断念したとか、オフショアのタックスフリーの話とか、フルキャスト→クリネックスの秘話。マサさんの物件のオープンハウス、公務員の苦労、私のリフォーム話などたくさんしました。しかし、酔っ払っていたのと時間が経過しているのでよく思い出せません。_(._.)_

結局2次会も参加して、最終の新幹線はあきらめ仙台に宿泊、この日はすごく混んでいたらしく携帯から、宿を探しても見つからず、ご自分が泊まっている宿に空きがあるのを見つけてくれた方のおかげで何とか宿が確保できました。

今回、業者の方にも仙台大家の会の話をしたのですが、大家間の横のつながりはプレッシャーになると話されていました。やはり、集まっているだけでも効果はあります。みんなで一緒に成功できること希望します。
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by boss_okubo | 2008-07-03 05:37 | 不動産

緑豊かの物件見てきました

地震結構すごかったようですね。山の形が変わっていました。
塩竈の物件は無事との連絡があり、ほっとしていますが、被害にあわれた方、お見舞い申し上げます。


緑豊かな戸建見てきました。一言で言ってだめです。
(^_^;)
鉄部はさびさび、外壁も汚いし、庭もジャングルでした。こんな状態でも指値が利いて20%超えてくるなら検討しますが、仲介業者の話では交渉は難しそうだとのこと。転進します。

今日は千葉の物件の収支報告が来ました。今月は契約更新の集中しています。(新築から入っている方が竣工と同時に契約されているためです)更新料が馬鹿にならない額入りました。\(^o^)/
でも、来月頭にお一人退去とのこと、更新料いただいているのに出られるとのこと何か事情がおありなのでしょうね?目頭が熱くなりますemoticon-0106-crying.gif管理会社に聞いてみようと思います。千葉の物件もようやく経営している感じになってきました。emoticon-0165-muscle.gif

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by boss_okubo | 2008-06-14 21:10 | 不動産

まずは一社

リフォーム見積もりまずは一社着きました。
だいぶ予算オーバーです。(約150%)


多少の価格交渉はするにしても、3割引は引き出せないだろうなぁ。今回は部屋の状態が相当ひどく、原状回復費はかなりいただけるのですが見積もり通りだと投入金額が家賃の10か月分かな?もう少し検討しなければいけませんね。emoticon-0156-rain.gif

なんとか、半年分程度の投入で収まるようにしたいと思っています。計画修正は必須かな。他者の見積もりを見てまた考えます。emoticon-0132-envy.gif

楽待ちで紹介があり。近所だったので見てきました。建物は綺麗です。管理状態は普通、少し廊下が汚かったのですが洗浄できそうな感じです。狭目のワンルームで駅歩15分狙いは周辺企業の従業員または学生。ただ価格が折り合わなそうです。提示金額での表面利回りが10%きっているので築17年の物件では割高です。業者が売主で、希望価格を伝えたら仕入れ価格を下回っているらしく今回は見送りかなぁ。場所的には土地勘があるところで、管理がしやすくてよかったのですけどね。残念。
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by boss_okubo | 2008-05-13 01:35 | 不動産

5/10塩竈続き

今回は盛りだくさんだったので続報です。

管理会社とは募集条件や導入設備について詳しく話せました。それだけでも管理会社変更した甲斐があります。(前のところはこちらから一方的に通知した感じで、紹介とかお勧めがあまり無かったのです。)\(^o^)/

Bふれっつを進められましたが、ベンディアムなどどちらがいいか検討してみることにしましたが、いずれにしろインターネットの導入は必須ですね。次に地デジ ,聞いたらこの周辺は電波の方向が同じなので現在UHFアンテナがあれば見えるとの事。こんな情報が地元業者らしくて頼もしいです。また、塩竈は電波状況が悪くて難視聴区域結構出そうとのこと。国交省は無いといっていますが実際には調査中で結構あって、ケーブルテレビで対応するらしいです。
また、設備保全費を1戸200円取られますが1万円以下の消耗品の交換はそこからまかなうとのことです。センサーライトの電池交換など早速お願いしました。

久しぶりに空き部屋確認したら芳香剤が切れていて早速ダイソーにいって買ってきました。ついでに前から気になっていたCFの汚れを隠すべく玄関にフェルトを張ってみましたがいまいちです。張るものコルクか何かに変えて見ようと思います。今回はタイムアップでここまでです。
変更前
e0048389_10461669.jpg

変更後
e0048389_10464178.jpg


肝心のリフォームですが、予算とやりたいことの乖離があって、各社に予算内に収める見積もりとお勧めの見積もりを作成してもらうことにしました。まあ、床とCFか、フローリングか、高さ調整をどうするか。クロスのアクセント、いいとして、木部が結構やられていてどんな処理をするかなど各社ごと1時間ほどかけて説明しました。どんな回答が出てくるか楽しみです。
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by boss_okubo | 2008-05-11 10:57 | 不動産

仙台大家の会

明日は塩釜に行くのです。それに先立ちリフォーム業者をあたろうと思っていたのですが、先日入会した仙台大家の会の皆さんに尋ねてみました。そしたらあっという間に3件紹介していただき大感謝です。
メールを受けてくれところは問い合わせを入れました。電話のところは昼休みにでもしようと思っています。

今回のメインは新管理会社との契約です。でもこれはすぐに済みそうなので実際にはリフォームと物件の状態確認かな。現地での移動手段を考え中です。emoticon-0165-muscle.gif

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by boss_okubo | 2008-05-09 05:43 | 不動産

管理会社変更

塩釜の業者変更、ようやく動き出しました。昨日現行の業者へ新業者から連絡を入れてもらい具体的な契約内容の変更に入りました。それを見て来週の連休にでも行って契約してこようと思っています。

前に書いたセキュリティ関連の強化も実行したいと思っています。明日は近所のホームセンターなどでめぼしいものを物色してきます。

関係ない話ですが、乳幼児とはいえ一人増えると結構手間がかかりますね。でも、思ったほどお兄ちゃんのやきもちも無く、下の子は夜鳴きもせず楽なほうなのでしょうね。にっこり

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by boss_okubo | 2008-04-27 18:04 | 不動産

管理会社変更の検討5

変更の具体的な作業に入っています。
担当のシュガーさん月曜日に連絡して、「物件見てから具体的な話をしましょう。」とのことだったので数日以内に話が決まって週末は塩釜へ乗り込むつもりだったのですが、あちらも忙しいらしく、まだ外から見ただけで明日中を見たら連絡しますとのこと。今回の連絡もあちらからいただけるとのことで待っていたのですが、ここまで来なかったのでこちらから連絡とってようやくこの話が聞けたのですが、やや、期待が外れた感じです。まあ、自分で動かないと人は動かないということかな。

でも、駐車場のことに言及してくれたりするあたりは現行業者よりは頼りになりそうです。

がんばってねemoticon-0150-handshake.gif

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by boss_okubo | 2008-04-25 20:58 | 不動産

異常水道代その後

この前の水道代の件、ようやくわかりました。単純に入居者使用分が私に請求された間違いとのことです。大家の私向けの間違いなので清算してもらえば大過は無いのですが、逆のことがあったらと、肝を冷やします。入居者に迷惑かけたらとんでもないですからね。(~_~;)


話はまったく違いますが、今日タマコさんのブログで紹介されたアルフォレストのカタログが届きました。サンプルもついていていい感じです。思ったより柄のバリエーションが少ないのですが、水周り限定なのでこんなものかなとも思います。塩釜の物件が現空きの2室に加え、もう一室空きが出ます。ここでつかうのもいいかなと思っています。
この部屋に関しては、ちょっといろいろ挑戦してみようと思っています。部屋の独自性を如何に出すのか、頭をひねっています。基本的には、余裕のある単身者、できれば女性をターゲットです。まずはセキュリティー強化、センサーライトの取り付けと、防犯ガラスシート、電子ロック錠、次に部屋の利便性、特に台所周り、IH導入しようかなど、予算もあるので何でもかんでもできませんが、いろいろ検討中です。いい物、いい業者などお愛せていただけれると助かります。
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by boss_okubo | 2008-03-29 23:23 | 不動産



東京多摩地区で不動産投資している方図面舞踏会やりませんか?連絡ください
by boss_okubo
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