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タグ:心理的瑕疵 ( 4 ) タグの人気記事

事故物件の本

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出張で関西方面に行く往復で2冊本を読みました。どちらも事故物件に関するものですが両方読むと感慨深いです。

ひとつはこれ
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いわゆる突撃ルポものです。
40代のライターが事故物件を探す過程、住んだ感想、知り合いの反応、近所の様子などを報告しています。さほど過激な内容ではありませんが、なんとなく事故物件を取り巻く雰囲気が感じられます。

それともう一つ映画になったのでご存知の方も多いともいますが私はこんな話だと知らずに読みました。
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いわゆる処理業者さんの訳あり新人さんの話で、青春の葛藤やら、精神疾患、恋愛などが盛り込まれていますが、処理業者さんのルーチンがリアルで圧倒されます。

つい大家目線で事故物件を見てしまいますが事故に合われた方や遺族、処理業者さんなどの思いに触れて感慨が深まります。

いざという時のためにこんな保険もありますね。
多摩大家の会で教わりました。
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by boss_okubo | 2012-02-25 09:53 | 不動産

続々 心理的瑕疵

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既存の入居者を逃がさない方法、なんてのがあったら教えて欲しいのですが、緩和策はあると思います。あくまで心理的な瑕疵なので物理的な対策ばかりでは片手落ちでしょうね。花を手向けるとかお祓いなんかもいいと思いますよ。それで安心する人がいるなら良いと思います。神社にもよると思いますが数千円からやってくれるようです。ただし、事故に入居者が気づいているかどうかでタイミングが違います。気がついているなら直ぐにやるべきでしょうし、そうでないなら新たに入っていただくタイミングでサービスで行うのがよいかなと思います。

そもそも、気がついていない場合、事故を教えるかどうか悩ましいですね。自分が入居者だったら教えて欲しいものの知ったからといって別段何も思わないか、家賃下げ交渉のねたにするでしょう。(笑)でもこの手の話は気にする人はとても嫌がります。女性は特にその傾向が強いでしょう。隠し切れない場合を除いて黙っているかなぁ?そのうちばれそうだと思ったら先手を打って報告に行くのもありですね。たぶん隠すよりは大家としての気持ちが楽になると思います。まあ、気持ち程度(1000円ぐらいか?事故部屋の両隣や上下ならもうすこしかな?)次回更新時に家賃下げるぐらいを約束してお菓子でも渡してくるのがいいようにも思います。しばらくは少し過剰に管理をする必要があるのではないかな、通常より多めに掃除するとか、植栽の手入れ、資金に余裕があれば外装修繕を実施してしまうとかいいと思います。他にいい方法があれば教えてください。

管理が自主管理か、管理会社を入れているかでも大きく違うでしょう。管理会社にすればこの手の話は(新規に起きた会社でもなければ)多くは無くとも必ず経験しているはずなので、かなり頼りになるはずです。自主管理であればこのような突発事故に際し相談できる不動産屋さんを持っていおくことは重要です。客付けしてくれるところとか、売買で仲介してくれたところ、大家のつながりで教えてもらうとか、意外と日ごろの行いが現れる場面ですね。

事故部屋になるとどの程度家賃を下げると入ってもらえるのか?事故の重大さにもよると思いますが、URなんかでは半額とかにしていますね。告知した上で2年とか3年とか区切ってその間家賃を下げますといっています。このような対策をとる場合、賃下げの理由を既存の入居者に納得させておかないとトラブルのもとでしょう。

事故部屋も起こりやすい物件(入居者?)となりにくい物件(入居者)というのはあるのでしょうか?素人考えでは偏見といわれかもしれませんが、属性の低い高齢者で、生活保護などを受けているかたは事故にあいやすいと想像します。また、女性よりは男性のほうが事故にあいやすいでしょう。ファミリー物件で多人数で住んでいれば大分安全に思えます。逆に一人用は危ない。年齢で言うと50代は80代以上とならび人口当たりの自殺率が高いです。人口分布もボリュームゾーンなのでこのあたりは要注意です。お年よりは病気による孤独死が危ないですね。

私は基本的には楽観主義なのでたとえ危機が起きたにしても絶望はしない自信があります。(^^♪おきた事に対処するかが重要で、上手く対処するためにシミュレーションをたくさんしておきたいと思っています。
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by boss_okubo | 2010-10-16 05:57 | 不動産

続、心理的瑕疵

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物件に事故が発生するのはある確率で起こることなので防ぎようがありません。年間の自殺者は約3.2万人交通事故死者の約5千人の6倍です。私の場合知り合いで自殺したのは一人だけです。交通事故死も一人だけです。でも孤独死に近い死に方をされた方は2人います。この二方はアルコール中毒気味で賃貸に住まれたいたのでその物件は事故物件となったはずです。しかも片方の方は汚部屋でした。
意外と身近にこのような危機は潜んでいると考えるべきでしょう。

では何をしたらいいのでしょうか?
まずはファイナンス面です。
返済比率がどの程度であるかが重要になります。
8割入居だったとしたら6割から5割入居まで入居率が低下すると思います。
返済比率が5割近いとしたらこの時点で返済に窮する事になります。
満室だったとしても一時的に2-3割は低下すると思いますので長期化したらピンチです。
しかし返済比率が30-40%までにおさえられていれば、苦しいとは思いますが何とか凌げます。もちろん借金ないなら最高です。そしてこんなとき何より頼りになるのがキャッシュということでしょう。返済の2年分くらいをキャッシュとして蓄えておけば大抵の支払いはまかなえると思います。返済比率の高い方はキャッシュを積んでおくことをお勧めします。また、昨日紹介した保険に入っておくのも良いと思います。通常は大規模修繕に備え蓄えてあるとは思いますが、その規模が返済の2年分くらいなるまでは一生懸命キャッシュをためたほうがよさそうです。




次はプロパティマネージメント、要するに既存の入居者を逃がさない対策です。このとき、他の入居者が事件に気がついているのか否かが気になるところです。

子供が纏わりつくので続きは後ほど
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by boss_okubo | 2010-10-15 21:20 | 不動産

事故部屋、心理的瑕疵

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最近私の行く複数のサイトでこの話になっています。
流行でしょうか?

たとえば日本海@大家さんMr.x氏と事故の発生について議論しています。

日本海@大家さんは致命傷になるから十分に備えろという意見(そのまま読むと不動産はこわいよという感じに読める)、Mr.Xは何をしても起こることは起こるので気にしてもしょうがない、やるべきことをやりましょうという意見。

あるいは実際に事故が発生して悪戦苦闘中の方

クマさんのところでは対処について詳しく書かれています。

事故というと自殺や殺人がまず思い浮かびますが、病死や孤独死みたいなものでも部屋で亡くなると心理的瑕疵になって重要事項説明に含むようです。そうなると他人事ではありませんね。人間いつかは死にます。発見が遅れると原状回復も並大抵でなくなります。この手の話題になると死んだ方とか遺族にスポットが当たり、物件の大家は死者に鞭打つ悪人のような扱いです。つまり世間も敵に回して損金を回収しなければいけない羽目に陥るんですね。

クマさんのところで紹介している保険、資料を取り寄せ検討したいです。
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by boss_okubo | 2010-10-15 06:41 | 不動産



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by boss_okubo
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