不動産にskiにサイエンス

スキー&スノーボード2004-2005

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仕事おさめ

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28日で本年の業務は終了。
明日は久しぶりにskiです。

それはさておき、来年は、純資産を充実する方向で考えています。ひとつは初期のころ買った物件を売ろうと思います。支払いに苦慮しているわけではないのですが、やはり資金効率が悪いので物件の入れ替えが必要であると判断しました。購入時の価格からどの程度下げねばならないのか検討中です。ちなみにまだ購入時の家賃は維持していますので、当時の私と同じような方がいればわずかな値下げで販売できますが、まあ、当時とは環境が違うので減価償却分程度は下げないと駄目でしょうね。

低利回りの物件は出口にも困るというのは実感です。
でもまあ、利回り12%で売っても借入金は完済できるのでどうにかなるとは思っています。あとはそこから手元に残る資金をどの程度増やすことができるかがんばろうと思います。

もうひとつは競売に挑戦、このとこみんなやっているので自分もやってみようと思います。まあ、いい物件があればですが、少なくとも入札までは絶対にやろうと考えています。

冒頭にも書いたように純資産を意識しようと考えています。融資を減らし現金を厚くする。純資産からの収入で生活可能なレベルまで持つのが第一目標これが来年の目標になります。借入金と純資産を同じ規模にするのが第二目標これは数年掛かる予定。

2つ目が達成できたら投資家として次のステージを目指せそうな気がします。

ちなみに現在の純資産は全体の20%ぐらい先は遠いなぁ。
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by boss_okubo | 2010-12-29 06:40 | 不動産

yahooおもしろアプリ

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home’sのyahooアプリが面白いです。
家賃相場王といいますが、特定の地域での家賃をあてます。誤差10%いないで正解です。
意外と当たりません。自分の物件付近の相場を知るのによいですね。この物件自分ならいくらで貸すと果敢あえながらやると面白いです。
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by boss_okubo | 2010-12-28 15:00 | 不動産

融資の最終執行が大騒ぎ

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おかげさまでやっと部屋が決まりだしました。
でも、まだ動きが鈍いです。内見が圧倒的に少ないのでこまります。
ただ、決定率がすごいです。見に来た方はほぼ契約しています。ネットなどで写真見て決めうちで見に来るようです。内見者かもん。

水曜日に融資の最終執行をしました。本当は火曜日にするはずだったのですが、連絡不足で書類がそろわずてんやわんやでした。4月に土地を買って、いったん融資の抵当として登記したのですが、その間引越ししているので住所変更が必要です。さらに今回は 建物の表示登記です。

それで少しでも登記費用を安くしたいので、本人登記を実施しました。まずは土地所有の住所変更、住民票をもって登記所へ、用紙に必要事項を記入し相談室に行きます。そこで記入のチェックそしてもらい印紙をはって提出すると終わりです。本当にあっけないです。司法書士さんにお願いすると数万円から10万円取るところもあります。(余談ですが、司法書士の報酬というのはかなり千差万別、戒名の値段みたいなもので相場がわかりません。この手の取引は4回目ですが、各回違う司法書士さんなので価格もかなり違います。今回の先生は反応も良いしリーズナブルなので今後もお願いしようと思います。日野近辺の取引で必要な方はご紹介しますよ)
そして、建物の表示登記です。図面は測量士さんや建築事務所からもらいます。それを元に役所の図面へ合わせこむのですが、今回は仲介業者さんがマドリッドで作ってくれました。そのほか、建築確認書と引き渡し証明をなど持参して土地と同じように、まずは相談に行きます。ここで山ほど直されて、指示に従い提出、今回は印紙も不要です。手間だけですみました。協力してくれた仲介業者さんに感謝です。

これでシメシメ、登記費用が随分と浮いたワイと思っていたのです。さて、抵当設定などは本人登記できませんので司法書士さんにお願いします。いざ決済で信金を訪れ、司法書士さんと手続きを進めていると、「今回は根抵当になるので本人の住所変更はもとより、連帯保証人も必要、共坦があればそちらも住所変更済みでないといけない。」とのお言葉。へ?大変です。共坦部分は忘れていました。あわてて書類をそろえ追加の手続きをしないといけないのですが、決済は変えたくない。つまり当日すべて行うことに、さあー大変。私は半日しか休みを取っていないので午後には出社しなければいけません。司法書士の先生が走り回ってくれることになりました。何とか事なきを得たのですが、冷や汗物でした。
必要事項に関しては、司法書士さんが、信金に連絡して、信金から私と仲介業者へ来ているのですが、この信金の担当者が、契約当初の方から変わってしまい、新しい方はいまいち全体像を把握できていません。そのため連絡不足、こちらの確認不足もあり、てんやわんやとなってしまいました。

まあ、本人登記は手続きはたいしたことはありませんが、抵当権、特に根抵当がからむと大変です。自分でできる部分だけやるにしても、何をしなければいけないかはプロ(司法書士さん)に確認しながらやるべきですね。アドバイスフィーが発生するかもしれませんが、その程度は必要経費です。今回は良い勉強になりました。
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by boss_okubo | 2010-12-23 07:58 | 不動産

大手ハウスメーカーのプラン

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今日はちょっと怖いもの見ました。
私の知り合いで、地主の方の話なのですが、土地利用に関して相談を受けました。正確には知りませんが、500坪くらいの土地、駅歩8分くらいに大手ハウスメーカーがプランニングしてます。
RC6階建て一階テナントはなんとそのハウスメーカーが事務所として使用するとのこと、30年一括借り上げで大規模補修もハウスメーカーもち、サブリース料は賃料収入の15%すごい話です。
このあたりはまあ、あるかなという話なのですが、建築費が6億超に対し、賃料が3800万円弱、約6%の利回りに対し、フルローン30年、固定五年1.5%その後2.5%の金利、返済は2100万円超、これは土地を持っている上での話です。

話には聞いていましたが、大手ハウスメーカーというのはここまでやるんですねぇ。単純に20年位したら家賃下落と、利子の減少でデッドクロスが訪れます。ご本人は亡くなるころかな?、息子さん(うちの息子1号と同い年)がひどい目にあいます。返済比率50%超の計画を進める営業に悪意を感じます。

人の財産なのであまりとやかく言いにくいのですが、再考を勧めました。
こちらがある程度口出してよいなら、いろいろできるとは思いますがどのように関わるか悩みます。
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by boss_okubo | 2010-12-18 21:05 | 不動産

見学会、恐ろしいサービス

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日曜日の記憶も少し消えかけていますが。(-_-;)

この日は有名投資家がたくさんきてくれました。

ジェービルさん、ちはさん、母ウッチーさん、ぴろやんさん夫妻、さらにとなりの大家さんの村橋さんです。そこに投資を始める予定の23歳の若者を加え見ていただきました。

前の週に見ていただいたときより、女性が多く、女性目線からの意見を頂大変助かりました。
やはり男では気がつかない点は多いですね。

これからも女性目線を重視したいと思います。

それと気になるサービスがありました。
GOOD家賃というのですが、なんと家賃引き下げ交渉の代行業者、こんなのにこられたら大家はたまりません。テナント向けのようですが、レジにいつ来るかは解りませんね。まあ、われわれも各種業者には値引き交渉しますから、人のことは言えませんが、プロが来るのは困ります。まあ、適正家賃であると胸を張っていいえる体制が重要になります。新築プレミアムのまま長く住まわれている方など、大事にしないといつこういう方が訪れるか、心配ですね。
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by boss_okubo | 2010-12-16 05:45 | 不動産

クマさんセミナーと大家の会懇親会

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土曜日にセミナーと宴会勉強を目的とした懇親会に行ってきました。
セミナーはご存知クマさんの出版記念講演の最終(だと思います)回、倉橋さんと一緒に賃貸のクレーム処理に関する話です。同じクレーム処理といってもお二人で内容がずいぶんと違いました。クマさんのお話は泥臭く、実務から来る生の迫力と具体的な事例処理、手を動かす話、足で駆け回る話です。われわれ、素人大家が直ぐに参考にできる話が盛りだくさんでした。一転して倉橋社長は法律面からの対応を重視します。「滞納や明け渡しに関して、法律の対応は時間が掛かるので直ぐに始める。交渉などは同時進行で行う。交渉がまとまれば法的処置はやめればよい。」という考え方が新鮮でした。なかなかあそこまでできるようになるのは難しいですね。

しかし本来硬い内容を落語のように話す倉橋さんの話術は感心します。プロの講演という感じがしました。

セミナーにはなんと憧れの黄金ガール様がいらしていました。最後の質問でブログでおなじみの話題を相談されていてピンと来たのですが、本人かどうか不安なので名刺交換を申し込めなかったのが悔やまれます。ブログ等で確認する限りご本人だったようです。

そのあと、ハートブレインの懇親会に出席、この席はすごかった有名ブロガーに囲まれていました。赤ちゃんジェービルさん、クマさんヒロシさんなど目白押し。ベンディアム社長や、モダンアパートメントの社長なども現れました。藤山さんまで来て本当大騒ぎです。その中でも結構重要な情報が得られてやはり飲み会は重要です。

なんとも充実した一日でした。

日曜日はまた見学会があったのですがそれはまたあとで、
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by boss_okubo | 2010-12-14 06:17 | 不動産

竣工です

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一番下の国立新築定点観測タグから過去画像が見れます。

長いこと続けた定点観測もこれでおしまいです。
募集は苦戦中ですが、何とか決まり始めました

クリスマスのお祝いいただきました。
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この物件はライトアップが良く、夜景が売りです。
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さ、これからは入居募集に全力注入です。
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by boss_okubo | 2010-12-09 06:39 | 不動産

新築披露見学会終了

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一番下の国立新築定点観測タグから過去画像が見れます。

見学会が無事終わりました。
たくさんの方に来ていただき貴重なお意見いただきました
ありがとうございます。

ちょっと今妻が風邪気味で、ブログ更新の時間が取れません。
詳細はまた後日掲載いたします。
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by boss_okubo | 2010-12-06 06:48 | 不動産

披露会情報

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いまいち集まりが良くないです。
皆様お誘いあわせでぜひいらしてください。

当日はオープンアパートメントにしますので時間の合わない方などご自由に見ていただいてかまいません。朝10時から17時くらいまでオープンにします。

集合です。
近くの駅集合の方は15時に改札です。
現地の方は15時半にお願いします。

駐車はできます。

16時半くらいまで物件を見てアンケートなどにお答えください。
その後ファミレスで懇親会までの時間を調整します。

懇親会の会場決まりました。
会費は5000円ちょうどです。(やや高額ですが忘年会シーズンのためご容赦ください)
参加希望もらった方へ別途ご連絡します。

日程 12月4日土曜日 15時より
駄目出し会となりますので参加される方は必ずひとつは駄目を出してください。



懇親会
18時より 立川周辺にて


参加を希望される方は以下の書式でコメントいただくかメールください
お名前(ハンドル可) 
完成披露会  参加・不参加
懇親会     参加・不参加
e-mail 
当日の連絡先(携帯メールか番号)

メールのあて先 boss_okuboまるyahoo.co.jp
まるを@にしてください。
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by boss_okubo | 2010-12-04 10:34 | 不動産

竣工まじか

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一番下の国立新築定点観測タグから過去画像が見れます。

外構工事が大分進んできました。
自転車置き場とかポスト、宅配受け、敷石も並んでます。
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塀も基礎が終わってまもなく本来の姿が現れます。
すごく楽しみです。
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by boss_okubo | 2010-12-01 07:23 | 不動産



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