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スキー&スノーボード2004-2005

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モデルルームほぼ完成

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一番下の国立新築定点観測タグから過去画像が見れます。

家具を運び込み、掃除もして、人に見てもらえるところまで来ました。
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by boss_okubo | 2010-10-30 14:46 | 不動産

モデルルーム

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新築は順調です。予定工期から早め早めの進捗で安心してみていられます。
お隣さんの地主さんのおかげです。感謝<(_ _)>

モデルルームがまもなく完成します。一部クロスも張られ、キッチンなども入りました。来月1日からオープンです。

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by boss_okubo | 2010-10-26 00:21 | 不動産

ひさしぶりに進捗報告

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久しぶりに物件画像です。
外装ができつつあります。外壁が貼られました。
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お風呂も入って
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ロフトも形がはっきりしてきました。
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by boss_okubo | 2010-10-19 22:38 | 不動産

事故物件発生の比率は?

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どこかにそんな統計がないか調べたのですが見つかりませんでした。
なので推測してみます。
URの所有物件数は80万戸ほど
ところがUR全体でも特別募集(事故物件の募集)は
月に数百のオーダーしかない、まあ2-300として年間2000-3000
発生しているのでしょう。そうすると10年で30000戸
3/80で約4%程度の確率で事故物件が発生していることになります。

別の統計では管理会社65%程度が10年以内に事故物件を経験しているそうです。
平均300戸ほど管理しているとしたら0.22%ぐらいでしょうか。
かぶるところもあるのでしょうが1/3の会社が事故物件10年間未経験ということです。
おそらく10年間の発生割合だと多く見て0.5%程度だと思います。
URの1/10ですね。
これを多いと取るか少ないと取るか?

これらの発生確率はたとえば火事、地震、水害などと比較して
どの程度のリスクと見込むのでしょうね。

個人的には地震は建物次第で結構大丈夫(震度6以上の地震にあう確率はかなり低い)
火事は相当怖い、放火の発生件数などからいっても怖いです。
水害も場所を選べばそれほど気にしないくともいいし、逆に場所によっては
最もリスクが高くなりますね。となると怖い順に
火事>事故>地震>水害かな。
火事や地震、水害は保険もありますしね。事故のリスク意外と高いかもしれません。

URでは高齢者で一人暮らしとなった方が多数入居されていて
平均よりは発生率が高いのかなとも思います。
また一般の管理会社では隠蔽してしまうケースもあるのかな?

比較的属性の高い、20-40代くらいの女性に絞ったら結構発生率は下がるのかな?
逆に生活保護を受ける方に特化した賃貸では、日常茶飯事で事故が発生するけど既存の入居者も新たな入居者もあまり気にしないという話もききます。事故物件のへの対処、奥が深いですね。

適当な数値を入れた適当な計算です。
まったく信頼できない数字だとご理解ください。
ちゃんとした統計が出ているなら教えてくださいね。
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by boss_okubo | 2010-10-19 21:11 | 不動産

続々 心理的瑕疵

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既存の入居者を逃がさない方法、なんてのがあったら教えて欲しいのですが、緩和策はあると思います。あくまで心理的な瑕疵なので物理的な対策ばかりでは片手落ちでしょうね。花を手向けるとかお祓いなんかもいいと思いますよ。それで安心する人がいるなら良いと思います。神社にもよると思いますが数千円からやってくれるようです。ただし、事故に入居者が気づいているかどうかでタイミングが違います。気がついているなら直ぐにやるべきでしょうし、そうでないなら新たに入っていただくタイミングでサービスで行うのがよいかなと思います。

そもそも、気がついていない場合、事故を教えるかどうか悩ましいですね。自分が入居者だったら教えて欲しいものの知ったからといって別段何も思わないか、家賃下げ交渉のねたにするでしょう。(笑)でもこの手の話は気にする人はとても嫌がります。女性は特にその傾向が強いでしょう。隠し切れない場合を除いて黙っているかなぁ?そのうちばれそうだと思ったら先手を打って報告に行くのもありですね。たぶん隠すよりは大家としての気持ちが楽になると思います。まあ、気持ち程度(1000円ぐらいか?事故部屋の両隣や上下ならもうすこしかな?)次回更新時に家賃下げるぐらいを約束してお菓子でも渡してくるのがいいようにも思います。しばらくは少し過剰に管理をする必要があるのではないかな、通常より多めに掃除するとか、植栽の手入れ、資金に余裕があれば外装修繕を実施してしまうとかいいと思います。他にいい方法があれば教えてください。

管理が自主管理か、管理会社を入れているかでも大きく違うでしょう。管理会社にすればこの手の話は(新規に起きた会社でもなければ)多くは無くとも必ず経験しているはずなので、かなり頼りになるはずです。自主管理であればこのような突発事故に際し相談できる不動産屋さんを持っていおくことは重要です。客付けしてくれるところとか、売買で仲介してくれたところ、大家のつながりで教えてもらうとか、意外と日ごろの行いが現れる場面ですね。

事故部屋になるとどの程度家賃を下げると入ってもらえるのか?事故の重大さにもよると思いますが、URなんかでは半額とかにしていますね。告知した上で2年とか3年とか区切ってその間家賃を下げますといっています。このような対策をとる場合、賃下げの理由を既存の入居者に納得させておかないとトラブルのもとでしょう。

事故部屋も起こりやすい物件(入居者?)となりにくい物件(入居者)というのはあるのでしょうか?素人考えでは偏見といわれかもしれませんが、属性の低い高齢者で、生活保護などを受けているかたは事故にあいやすいと想像します。また、女性よりは男性のほうが事故にあいやすいでしょう。ファミリー物件で多人数で住んでいれば大分安全に思えます。逆に一人用は危ない。年齢で言うと50代は80代以上とならび人口当たりの自殺率が高いです。人口分布もボリュームゾーンなのでこのあたりは要注意です。お年よりは病気による孤独死が危ないですね。

私は基本的には楽観主義なのでたとえ危機が起きたにしても絶望はしない自信があります。(^^♪おきた事に対処するかが重要で、上手く対処するためにシミュレーションをたくさんしておきたいと思っています。
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by boss_okubo | 2010-10-16 05:57 | 不動産

続、心理的瑕疵

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物件に事故が発生するのはある確率で起こることなので防ぎようがありません。年間の自殺者は約3.2万人交通事故死者の約5千人の6倍です。私の場合知り合いで自殺したのは一人だけです。交通事故死も一人だけです。でも孤独死に近い死に方をされた方は2人います。この二方はアルコール中毒気味で賃貸に住まれたいたのでその物件は事故物件となったはずです。しかも片方の方は汚部屋でした。
意外と身近にこのような危機は潜んでいると考えるべきでしょう。

では何をしたらいいのでしょうか?
まずはファイナンス面です。
返済比率がどの程度であるかが重要になります。
8割入居だったとしたら6割から5割入居まで入居率が低下すると思います。
返済比率が5割近いとしたらこの時点で返済に窮する事になります。
満室だったとしても一時的に2-3割は低下すると思いますので長期化したらピンチです。
しかし返済比率が30-40%までにおさえられていれば、苦しいとは思いますが何とか凌げます。もちろん借金ないなら最高です。そしてこんなとき何より頼りになるのがキャッシュということでしょう。返済の2年分くらいをキャッシュとして蓄えておけば大抵の支払いはまかなえると思います。返済比率の高い方はキャッシュを積んでおくことをお勧めします。また、昨日紹介した保険に入っておくのも良いと思います。通常は大規模修繕に備え蓄えてあるとは思いますが、その規模が返済の2年分くらいなるまでは一生懸命キャッシュをためたほうがよさそうです。




次はプロパティマネージメント、要するに既存の入居者を逃がさない対策です。このとき、他の入居者が事件に気がついているのか否かが気になるところです。

子供が纏わりつくので続きは後ほど
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by boss_okubo | 2010-10-15 21:20 | 不動産

事故部屋、心理的瑕疵

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最近私の行く複数のサイトでこの話になっています。
流行でしょうか?

たとえば日本海@大家さんMr.x氏と事故の発生について議論しています。

日本海@大家さんは致命傷になるから十分に備えろという意見(そのまま読むと不動産はこわいよという感じに読める)、Mr.Xは何をしても起こることは起こるので気にしてもしょうがない、やるべきことをやりましょうという意見。

あるいは実際に事故が発生して悪戦苦闘中の方

クマさんのところでは対処について詳しく書かれています。

事故というと自殺や殺人がまず思い浮かびますが、病死や孤独死みたいなものでも部屋で亡くなると心理的瑕疵になって重要事項説明に含むようです。そうなると他人事ではありませんね。人間いつかは死にます。発見が遅れると原状回復も並大抵でなくなります。この手の話題になると死んだ方とか遺族にスポットが当たり、物件の大家は死者に鞭打つ悪人のような扱いです。つまり世間も敵に回して損金を回収しなければいけない羽目に陥るんですね。

クマさんのところで紹介している保険、資料を取り寄せ検討したいです。
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by boss_okubo | 2010-10-15 06:41 | 不動産

運動会

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息子たちの運動会です。
10日の予定が11日になりましたが良く晴れてよかったです。

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by boss_okubo | 2010-10-13 06:48 | 子育て

アパート経営2010

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昨日参加してきました。
いつものとおりA席です。(-_-;)

昨年はワタミの渡邉会長の講演にひどく感銘したので今年は期待値マックスで臨みました。
で、今年はというと、コストパフォーマンス的なことからするとさらにグレードが上がったのではないでしょうか。

はじめのパネルディスカッションはコンサルをされている方で業界有名人を集めて行われました。
インスペクターの長島さん
マクロの話で、個人的には知りえない情報に基づいて近未来予測していただきました。
賃貸管理の藤沢さん
現場の立場から提案があり、数多く現場を見ている説得力がありました。
リノベの大島さん
「足し算をやめる」「リノベーションはソフト」「理念が必要」など印象深い発言がたくさんありました。
融資の淵本さん
ユーモラスに「不動産はいつでも買い時」「サラリーマンで頭金がないのはおかしい」など過激な発言が楽しかったです。

二つ目は有名大家さん会談、スタイルの異なる4名をあつめて投資の本質が聞けたかな。
競売の藤山さん
人間的に幅のある方なのが伺われました。投資家としても鋭く活動されていますが、生き方がかっこいいと感じさせる話でした。
現役サラリーマン最強大家の沢さん
相変わらず規模に負けないおおらかな投資感がいいですね。難しい言葉を使わずさっらとすごいことをしているのには感心します。サブリースのあたりは勉強になりました。
ハッピーリタイメント中の山田さん
やるべきこと着々と積み上げている感じです。ただ、投資にはやや関心が薄れているのかなぁ。
今田さんのところの三宅さん
まあ、気合がすごいですね。自信たっぷりでした。個人的にはあそこまでできないかなぁという気がしました。

最後に本田さん
シルエット問題はさておき、投資家としての道しるべは見せていただきました。確かにこの人についていればお金持ちで幸せになれるかもしれないと思わせる人です。

冒頭にも書いたとおことしは結構ノウハウ的なことや業界予測などがあり実践的な内容でチャリティーとは思えない充実度でした。来年も期待しています。
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by boss_okubo | 2010-10-03 15:39 | 不動産



東京多摩地区で不動産投資している方図面舞踏会やりませんか?連絡ください
by boss_okubo
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