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スキー&スノーボード2004-2005

家賃で生活するには?

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このところ会社が忙しくてさらに風邪引いたりして物件に行ってません。(-_-;)

来年、今の新築が軌道に乗ったらどの程度CFがあるのか妄想してみました。
3棟あわせて月々の返済比率は満室家賃の35%ぐらい、固都税やら管理費やら電気代水道代などもろもろあわせると支払い比率は約50%ぐらいです。こ50%をすべて使えるなら現在の給与収入を超えます。
しかし、不動産関係の支出は結構あってマイナスです。空室期間やリフォーム、書籍、セミナー費用もあるので実際に残るのは40%程度でしょう。大規模修繕積み立てを5%としたら残りは35%これでも無税なら暮らせます。(^^♪各物件の減価償却でほとんど課税所得がないからです。

またRCは数年以内に大規模修繕を予定しているのでその物件のCF1年分くらいを必要とします。
以前書いたように手元資金として2年分くらいのキャッシュをつむ必要をあわせると手許現金が不足していることが解ります。新築を手がけて薄くなった必要なキャッシュをつむには1-1.5年程度掛かると思います。
給与からのキャッシュフローを考慮すると実際には0.5-0.7くらいで差し当たり必要な額のキャッシュができるでしょう。(^^♪

ということは1年後くらいになれば家賃暮らしが可能?と行けばいいのですが
むー、これで返済が進んで支払い利子より減価償却が小さくなると税金が発生します。
さらに子供たちが大きくなると手は掛からなくなりますがお金がかかるようになります。(民主党がんばれ)
ということで、一年後、会社を辞めたらその後10年を待たず我が家は路頭に迷うことになりそうです。

そうだ退職金で繰り上げ返済とかしたらすこしいいのか?試算したら→駄目です。数年伸びただけです。(しょぼーん)

ということで現在はまだまだ働かなければなりません。当面、返済金利の交渉をしてみようと思います。1%下がると結構楽になります。それと、純資産からのキャッシュフローを増やさないといけません。税金を払っても残る収入が必要です。んー、今後は税務の勉強に力を入れねば。

日本海@大家さんの手法でバランスシートの健全化を計らねばつらい未来がやってきそうです。

ただまあ、このまま、おとなしくあと15年会社勤めしてれば特に心配はないんですけどねぇ。勤めていれば1億以上のキャッシュフローがあるんで、計算上は楽勝になります。定年時に貯蓄と退職金でほぼ繰り上げ返済して完済できそうだし、そのごは自分のものとなった物件の上がりでやっていけそうです。

あっ、私が死んだら?

これはもっと楽勝、団信のおかげで遺族は左団扇ですね。(-_-;)
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by boss_okubo | 2010-11-10 23:39 | 不動産
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by boss_okubo
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