不動産にskiにサイエンス

スキー&スノーボード2004-2005

購入時の注意

この前の反省もあり物件の買い付けを入れる前の確認事項をまとめようと思います。

マイソクからわかること
価格、場所、構造、広さ、建蔽率容積率、間取り、土地用途、取引形態、築年数
他に交通の便、現況、写真なども出てますがそのまま信用しない

ここで、路線価調査と建物の残存価値を計算します。
グーグルアースもしくはストリートビューで現地を確認
駅歩を距離測などで確認

次に仲介業者へレントロールやら建物の図面やらを取り寄せます。
マイソクの情報が正しいか確認します。
このとき売却理由、指値可能性、自分以外の問い合わせについて
きいておく。
周辺の家賃情報をインターネットなどで調査、
間取り、駅歩、築年、などから家賃の適正レベルを検討


この時点で、経営計画が成り立つかを確認します。
売り出し価格と残存価値(積算価値)、家賃収入から買い入れ金額を決め
借り入れ金額を想定します。金融機関にあてがあるならあたりをつけても良い。


現地調査
まずは外観、壁や階段、屋根をみてなるべく多くの写真を撮ります。
ガス業者、インターネット業者、ゴミ置き場、共有部分の管理、清掃の程度
自転車、駐車場の状況、周辺の駐車場、周辺の賃貸物件の入居状況、近隣との境界の状況
とにかく写真を撮る。ビデオも可、内見できるときはします。リフォームのプランを想像しながら見ます。
写真はたくさん取ります。車で行った場合でも駅歩の圏内なら実際に歩いてみる。町の様子をみて
暮らしのインフラの充実度をチェックする。
つぎに現場付近の賃貸仲介業者、できれば購入予定の物件を扱っている業者を訪れ、賃貸状況を聞きます。このとき家賃が適正レベルか、周辺の需要の過多、周辺の情報(近隣施設や、町の気質、ファミリとか単身とか、学生、社会人など住民の構成もたずねる。各業者に管理してもらう場合の条件を聞くとよい。
家賃レベルや、広告費の相場、管理費などがわかる。

これらから経営計画を見直し、OKであれば買い付けを入れる。
融資特約は忘れずに、手付けに必要な手許現金を確認しましょう。
前後して金融機関に打診、なるべく3社程度は聞いてみる。


特に重要なのは周辺業者からの聞き込み、自分の判断と第三者の判断が違うときがある。
なるべく賃貸の専門家の意見を聞くと自分で見えないところがわかる。

買おうと思った瞬間から、自分は買いたいのでいろんなところを採点を甘くしてしまう
第三者の意見を聞くべき。


さて次はこのとおりできますかね?
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by boss_okubo | 2009-06-20 03:57 | 不動産
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by boss_okubo
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